부동산 리츠 투자 책 - 와! 추천합니다.

부동산 리츠 투자 책 많이 읽어봤는데 제가 읽은 것 중에는 이 책이 최고네요.
딱 기본서... 그런 느낌..

'조물주 위에 빌딩주'라는 말이 유행한 적이 있었습니다.
자산운용사 신입사원이나 펀드매니저들이나 결국 원하는 것은 '빌딩 주인'
그런데 현실은 어떨까요? 빌딩을 갖고 있는 사람들 중 다수가

1. 임차인 관리 때문에
2. 수익이 생각보다 많지 않아서 남몰래 속을 썩이고 있습니다.
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저도 아파트 월세 주면서 저런 맘 고생 많이 했어요. 명도 소송까지..ㅠㅠ
사실 월세 수익률도 거의 이자 수준이었는데... 왜 그 맘고생을 했는지.. 쩝..
이런 세입자 관리, 세금 같은 어려운 문제를 전문가가 다 해결해주면서 가격 상승분까지 내가 챙겨받을 수 있는 리츠



해외 큰손들은 이미 리츠에 투자하고 있다!
거액 자산가들은 전체 부동산 투자 자산의 약 10~20% 정도를 리츠에 투자합니다.

왜 이들은 실물 빌딩 외에 상장 리츠에 투자하는 것일까요?
1. 세계 최상위 입지와 높은 품질의 빌딩을 갖고 싶은데 그것들은 이미 리츠 회사들이 다 선점하고 있다.
2. 실물 빌딩은 임대 관리 등이 어려운데 리츠는 그런 것들을 대신 해준다.
3. 부동산도 리츠를 통하면 지역과 섹터를 분산해서 투자할 수 있다.
4. 경제 위기 등에 전혀 영향을 받지 않는 데이터 센터 등의 부동산에 투자하려면 리츠 밖에 없다.
5. 실물 빌딩의 수익률은 의외로 낮다. 리츠는 관리 수수료가 저렴하고 수십 년간 연 10% 수준의 수익률을 거둬왔다.


리츠의 능력
1. 장기 수익률이 좋고 배당률이 높다.
미국 리츠 연 수익률 11.24%(주가상승+배당)

2. 투명하고 전문적으로 운용된다.
전문관리인들이 세금, 세입자 관리 등 골치 아픈 일을 다 대신해주며 수익의 90% 이상 무조건 배당한다.

3. 부동산 자산이면서 유동성이 높다.
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여러 장점 중 이게 맘에 들어요.
우리가 타임머신을 타고 와서 2009년으로 간다~~~ 하면
전세계 리먼사태로 엄청 싼 부동산이 많았잖아요.
그럼 그 부동산을 줍줍했다가 나중에 오르면 팔고 하고 싶어요.. 그런데 사실 개인은 부동산을 원할 때 사고팔고가 힘들잖아요. 그런데 리츠는 이게 가능하네요. 실제로 미국 리츠들이 이 때 당시에 엄청 싸진 부동산을 줍줍 많이 했다네요. 그리고 최근 집값이 많이 오르니 조금씩 팔고 수익금은 투자자들에게 나눠주고~




선진국 임대아파트로 노후 준비하기
미래를 위한 안정적인 현금 흐름을 마련하기 위한 가장 대표적인 재테크 방법은 '다주택 임대사업자'이지요.
이보다 더 좋은 방법은 임대 주택 리츠를 통해서 세계 최고 도시에 있는 최고급 아파트의 임대사업자가 되는 것입니다.
많은 세금과 수수료를 절약하면서요.



해외 연기금이 탐내는 분야
1. 데이터센터 리츠
2. 제약연구단지 리츠
3. 조립식 주택
4. 북유럽의 임대주택 등

리츠가 미국의 최고급 빌딩을 많이 소유하고 있어 이들 부동산에 투자하려면 리츠에 투자할 수 밖에 없다.



부동산에 투자하면 세금이 큰 문제죠.
저는 세입자 관리도 힘들었지만 종부세 무서워서 아파트를 팔았거든요.
그런데 리츠는 리츠에서 벌어들이는 임대료 및 매매차익의 90% 이상을 주주들에게 돌려주면 법인세가 면제!!된대요.
그러니 그 세금만큼 주주들이 더 많이 배당 받을 수 있는 거죠.




리츠도 부동산 투자이므로 경기나 부동산의 수요 공급에 영향을 받아 가격이 오르고 내릴 수 있다.
이를 부동산 사이클이라고 한다.
그러나 이 또한 기회가 될 수 있다. 이 사이클을 잘 파악해 빌딩이 쌀 때 더 매입하거나 비쌀 때 팔아서 추가 수익이 생길 수 있고 대형 우량 리츠의 경영진은 이런 전략을 아주 잘 펼친다.





리츠 섹터 고르는 것은 향후 수익률에 영향을 주므로 매우 중요합니다.
1. 성장성 - 돈을 빨리 벌 수 있는가?
2. 유지 비용 - 유지 비용이 적게 드는가?
3. 경기 변동 민감성 - 경기 침체여도 공실이 생기지 않고 가격이 하락하지 않는가?
4. 금리와 물가상승률 연동성 - 금리와 물가상승률 따라 임차료를 올릴 수 있는가?
5. 가치평가 - 현재 이 리츠를 싸게 살 수 있는가?
예) 물류섹터 : 성장성 크고 유지 비용 적게 들고 경기에 민감성 덜 하고 중장기 임대차 계약이므로 인플레이션에는 민감하지 않고..


장기 성장 부동산 섹터
1. it 관련 섹터 : 데이터 센터, 물류창고, 통신탑 (반면, 리테일몰, 쇼핑센터 둔화)
2. 노령화 수혜 섹터 : 조립식주택 단지, 셀프 스토리지
3. 노령화, 개인화, 1인 가구, 인터넷 쇼핑등 생활패턴 변화 수혜 섹터 : 셀프스토리지, 조립식 주택, 개인 단독 임대주택, 레스토랑 체인(반면, 호텔과 오피스 둔화)
4. 고성장 보다 더 중요한 저비용 섹터
: 셀프 스토리지, 넷리스, 조립식 주택 등 (반면, 호텔, 오피스 등은 고비용 섹터)
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저도 우와~ 맨하탄의 빌딩! 아파트! 백화점! 쇼핑몰! 리츠!!!
했는데요... 그게 화려함 만큼 유지 보수에 비용이 많이 든대요.
이 유지 보수 비용이 적게 드는 섹터가 확실한 마진을 챙길 수 있다는 거죠.
5. 경기 변동에 민감하지 않고 경기가 안 좋아도 꾸준히 이용할 수 밖에 없는 경기 방어 섹터 :
셀프 스토리지, 헬스케어 임대아파트, 데이터센터, 통신탑 등
(반대로 경기에 민감한 섹터는 오피스, 호텔, 목재)

연기금 등 기관투자자에게 인기가 있는 섹터 - 유럽 임대주택, 미국의 셀프스토리지, 물류, 데이터센터, 기숙사 등
이들에게 인기가 있으면 이들이 계속 사기 때문에 주가가 꾸준히 오를 것이다.



이제 섹터를 하나하나 잘 알아봅시다~~


1. 우선 데이터센터 리츠
데이터센터 리츠는 네트워크 밀집형과 기업형이 있다.
기업형은 네트워크 밀집형보다 부가서비스 제공이 적으며, 소수의 큰 계약자들의 장기로 계약한다. 진입장벽이 네트워크 밀집형보다 낮다.
네트워크 밀집형 - 에퀴닉스, 코어사이트
기업형 - 디지털 리얼티, 사이러스원

성장성 높고
비용 중간
경기 민감도 중간
물가 상승률 일부 연동
연 16% 수익(네트워크 밀집 형은 연 20%)

2. 통신탑 리츠

성장성 높고
비용 구조 낮고
경기 민감도 낮고
물가상승률 연동되고
과거 수익률 연 17%


3. 다음 조립식 주택 리츠
성장성 높고
비용 구조 낮고
경기 민감도 낮고
물가 상승률 연동은 중간 정도
과거 수익률 연 20%

조립식주택 리츠는 임대주택 섹터 중에서 가장 성장성이 뛰어난 분야
선커뮤니티즈 : 외형 성장전략에 적극적인 리츠로, 나쁜 자산을 매도해 현재 품질이 좋은 자산 중심으로 보유하고 있음.


4. 넷리스 섹터
워런버핏이 투자한 리츠인 '스토어 캐피털'과 배당 투자자분들이 좋아하는 월 배당주식인 '리얼티 인컴'이 바로 넷리스 섹터

넷리스 섹터는
내가 살고 있던 아파트를 팔고 거기에 전세나 월세로 사는 것처럼
빌딩을 갖고 거기서 사업을 하던 기업이 리스회사에 빌딩을 팔고 임대해서 사업을 계속하는 형태

넷리스 리츠
성장성 높고
저비용
경기 만감도는 둔감
물가상승률에 연동해서 임차료를 올리기는 어렵다.
과거 연 평균 수익률 연11%
배당률 4.6%

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이렇게나 많은 부동산 섹터가 있는데
그중 오늘 처음 들어본 조립식 주택 섹터, 스토리지 섹터가 가장 수익률이 좋았다니..ㅎㅎ



그래서 제가 결정한 리츠는 아래와 같습니다!!
https://jajakjajak.tistory.com/1227

투자하고 있는 미국 부동산 리츠