부동산 투자로 인플레이션을 방어한다고? - 부동산을 공부할 결심#2

2022년 급격한 금리인상과 더불어 마침내 자산가격을 좌우하는 실세는 '금리'였음을 체감하고 있습니다.

실제 집값이 떨어지기 전까지 '집값은 공급이 부족해서 오른 것이기 때문에 금리의 영향은 제한적이다'는 의견이 많았습니다.

 

 

 

'뭐가 더 희소하지?'에 대한 대중의 함의에 따라 수요가 널뛰기한다. 이것이 자산과 재화의 가장 큰 차이

대다수가 자산을 두고 엉뚱하게 재화의 수요/공급 논리에 빠져듭니다.

사람들이 갖고 싶은 것은 강남의 신축 아파트이니 그걸 많이 만들어줘야 해결되는데 (정부가) 엉뚱한 짓만 한다고 비난하기 일쑤입니다.

사람들이 너무나 갖고 싶어하니 정부에서 로렉스와 에르메스에게 벌크로 찍어내라고 강제하면... 곧바로 희소성이 유지되는 다른 브랜드로 수요가 옮겨갈 것입니다.

지나친 경쟁에 시달리는 입시문제를 해결하겠다면서 서울대를 아무나 들어갈 수 있는 학교로 만들어버리면? 아무나 갈 수 없는 학교가 금세 부상하면서 입시 문제는 조금도 해소되지 못할 것입니다.

'상대적 희소성'이라는 게 존재하는 한 절대 해소되지 않습니다.

 

 

 

 

부동산 투자로 인플레이션을 방어한다굽쇼?

인플레이션은 곧 화폐 가치 하락을 의미하므로, 이를 헤지하려면 금, 부동산, 원자재 등에 투자해야 한다... 라는 말이 있습니다.

현금을 쥐고 있으면 거지가 되니까 실물자산이라면 뭐라도 투자해야 한다는 조급증이 혹시 가스라이팅은 아닌지 생각해 봅니다.

부동산은 주식/채권 등 다른 전통자산보다도 많은 부채를 동반한다는 특징을 가지고 있습니다.

인플레이션에 대항하고자 금리를 올릴수록, 갚아야 할 부채도 무거워지니 오히려 더더욱 외면해야 할 자산이 되는 것이지요.

 

 

 

"설마 집값이 내리겠어? 조정이 오더라도 서울 주요 지역 아파트 가격은 괜찮을 거야"

하지만 유동성과 얼마나 가깝냐에 따라 사이클의 진폭이 다르기에, 부동산은 여름도 겨울도 다른 자산들보다 길 수 밖에 없습니다. 우리가 2013~2014년 서울 아파트 가격을 다시 볼 수 없듯이, 2020~2021년 서울 아파트가격도 한동안 다시 볼 수 없을지도 모르겠습니다.

 

 

 

 

마래푸 미분양 물량을 소진하기 위해 2013년 10% 할인 분양을 실시했고(34평 기준 6억대 후반)

2014년 분양한 경희궁자이의 분양가는 평당 2300만원(34평 기준 7억대 후반)

이었는데 둘 다 미분양

그런데 당시의 반포래미안퍼스티지 실거래가가 12~13억

경희궁자이의 입지와 인프라를 감안하면 7억대 후반도 비싸다며 외면 받은 것

 

 

 

 

집값이 급등한 것은 지나친 규제의 부작용으로 공급이 막혔기 때문인데 금리 올린다고 어떻게 잡습니까? 공급을 팍팍 늘려야지!

하지만, 미 연준이 금리를 빠르게 올리자 유가 등 원자재 가격은 안정세를 보이고, 한국은행이 금리를 빠르게 올리자 매수세가 사라지면서 집값이 뚝뚝 떠어지고 있는데...

 

 

 

 

 

집주인의 부담이 커지면 세입자 부담으로 전가된다?

그건 집주인들이 하나도 빠짐없이 모두 자금 사정이 넉넉할 때의 상황

자금이 부족해서 임차인을 하루라도 빨리 들여야하는 사람들이 있기 마련이고 그들이 전월세를 싸게 내놓으면 그게 시세가 될 수 밖에 없다.

 

 

 

앞으로 전세가 사라질까?

박근혜 시절에도 이런 얘기는 있었다.

그러나

1. 갭투자를 한 집주인들이 있는 한

2. 월세보다는 전세가 더 낫다고 판단하는 세입자가 있는 한

없어지지는 않을 것이다.