강추하는 책!!
부동산 책이지만 채권, 금리, 환율, 주식 등을 어느 정도 알고 있어야 이해가 쉬운 책이다.
부동산도 자산이기 때문에 특히 레버리지를 끼고 하는 투자 자산이기 때문에 당연히 채권, 금리, 환율 등의 매크로 환경에 주식보다 더 큰 영향을 받는다. 그러므로 이참에 같이 공부해보자~~
사람들이 두려워하는 건 타인의 판단과 비웃음이다. 그런데 이러한 비웃음을 가장 착실히 수행하는 곳이 바로 언론이다. 신문을 펼쳐보면 언제나 비웃음과 조롱이 빠지질 않는다.
얼마 전까지만 해도 역대급 상승장이 지속된 만큼 벼락거지가 된 무주택자들을 비웃는 분위기가 지배적이었습니다. 언론에서는 연일 공급절벽, 전월세 폭등, 신고가 갱신 등을 다루며 무주택자로 남아있으면 큰일 난다는 식의 기사를 보도했지요. 하지만, 2022년 하반기부터 분위기가 급반전하자, 실거래가 급락 사례, 대출금리 폭등, 역전세난 등에 초점을 맞춰 이제는 영끌족과 다주택자가 큰일 났다는 기사를 내보내기에 바쁩니다.
왜 이런 '비극'이 발생했고, 피해자들은 어찌해야 하는지에 대한 성찰과 해법을 찾아보기 힘듭니다.
역대급 상승장이 지속된 만큼 그간 수많은 부동산 책이 쏟아져 나왔습니다. 그중 일부는, 내가 이렇게 해서 자산가가 되었으니 나처럼 하면 경제적 자유를 얻을 수 있다는 메시지를 대놓고 전하기도 합니다. 하지만 희로애락과 흥망성쇠 중 반쪽의 경험만 서술했다면, 그 성공방정식이 지금도 앞으로도 계속 유효할지는 의문입니다.
금리 인상과 인플레이션의 시대, 내러티브도 달라져야 합니다.
상승장에서 대세를 이루고 목소리가 커진 전문가들은 집값 안정화에 실패한 정부 실책을 공급 부족 프레임으로 비난하는 데 몰두한 나머지 금리와 부채의 중요성을 지나치게 간과해 왔습니다. 그간 언론과 SNS를 통해 전달되는 부동산 전문가들의 의견은 이상하리만치 '금융(부채와 금리)'이 수요를 좌우한다는 점을 무시하고 있습니다. 가령 절대 다수가 서울 요지의 신축 아파트를 원하는데 (정부가) 그에 대한 공급을 등한시했기 때문에 집값이 치솟는다는 얘기를 귀에 못이 박히도록 접했을 것입니다.
문재인정부 집값 폭등의 원인으로 '공급 부족' 이 지겹도록 지적되었습니다. 그런데 정작 데이터를 살펴보면 그때 그때의 공급물량과 아파트 가격 간에 상관관계가 거의 없다는 사실을 아시나요? 공급물량이 가격을 좌우한다는 잘못된(!) 상식의 문제점부터 짚고 넘어가겠습니다.
가격은 수요와 공급이 결정한다.
가격 상승의 원인을 공급 부족으로 몰아가려면 '수요가 일정해야 한다'는 가정이 성립해야 합니다. 주택에 대한 수요는 임대와 매수로 나뉘는데, 임대는 실수요를 반영하고, 매수 수요는 실수요 외에 투자수요도 포함됩니다. 통상 투자수요는 꾸준하기보다는 시장참여자들이 가격 상승을 예상할 때는 한없이 커지고, 하락이 전망되면 급속히 사그라지는 게 특징입니다.
시장에 관심이 집중될수록 수요는 흥분합니다.
언론, 금융권, 다주택자, 마음 급한 2030 등 모두가 이전보다 부동산 시장에 대한 관심이 커진 결과, 끝없이 흥분한 수요는 장기 평균을 상회하는 공급물량 정도는 가볍게 뛰어넘었고 이는 집값 급등으로 이어졌다.
현재 부동산 시장은 금리의 변화로 인해 점차 '관심에서 무관심'으로 변하는 변곡점을 맞이하고 있습니다. 향후 무관심이 깊어질 대로 깊어진 순간, 그때 찾아오는 매수의 기회를 놓치지 않았으면 합니다.
전체 준공(입주)물량이 다소 줄어들더라도 상급지의 매우 비싼 아파트 입주물량이 늘어난다면, 전반적인 임대료(전월세가) 하향 압력은 오히려 더 커질 수 있습니다.
주식시장에서 LG에너지솔루션이나 피코그램이나 똑같은 1종목이지만 IPO(상장)가 주식시장에 미치는 여파는 하늘과 땅 차이인 것과 같은 이치입니다.
즉, 주택수만 논할 게 아니라 주택가격*주택수를 살펴봐야 합니다.
기업의 실적을 파악할 때 몇 개 팔았는가? 보다 매출액이 얼마인가?가 더 중요하듯이 말입니다.
강북구 입주물량 2만 세대보다 강남구 입주물량 1만세대가 주택가격 안정화 측면에서 영향력이 훨씬 크다고 예상해 볼 수 있습니다. 이러한 특성은 2023년 이후 서울 부동산 시장이 유동성 리스크를 피하기 어려운 근거가 됩니다.
2023년 이후 강남 3구 입주예정물량
2023년부터 강남 3구에서 역대급 물량이 공급된다는 것을 알 수 있습니다.
정부의 뒷배를 믿고 아무 때나 집을 사면 되겠군요? 어차피 정부는 집값 폭락을 원치 않을 테고, 여차하면 또 부채 주도의 부양책을 쓸테니까요.
그러나...수출 중심의 우리나라 경제는 대외 여건에 휘둘릴 수 밖에 없다는 점, 현 시점은 전례 없는 글로벌 인플레이션의 시기라는 매크로 상황을 무시할 수 없습니다.
... 우리 정부가 예전처럼 성장을 위해 완화적 기조로 전환하게 되면 인플레이션의 폐해 및 투자자금 유출 등의 심각성이 더욱 부각되는 상황이라 당장은 수요를 위축시켜서라도 인플레이션을 완화하는데 초점을 둬야하는 것이지요.
즉, 정부가 집값 하락을 원치 않더라도 시장은 당분간 긴축을 해야할 때라고 명령하고 있으니 정부 정책 보다는 금리의 변화를 보야하는 시점인 것입니다.
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