똘똘한 한 채의 위험
강북, 강남의 중형 아파트 평균 매매가 차이 3억대에서 7원원대로 벌어졌다?
그러나... 2017년 5월부터 2022년 5월까지 5년간의 수익률 강남 110%, 강북 107% 비슷
그러니.. 강남 1채를 투자하나... 강북 2채를 투자하나 수익률은 비슷하다.
똘똘한 한 채 선호는 리스크를 심화시키는 전략이다.
예) 15억 현금 + 5억 차입금 가능한 경우 선택지
1. 10억짜리 집 2채(대출 5억 끼고)
2. 10억 짜리 집 1채와 5억의 주식, 채권 투자(대출 없이..)
3. 20억짜리 집 1채(대출 5억 끼고)
3번의 선택을 하게 되면 '내 자산(부채+자본)=오로지 집 한채'가 되는 것이지오.
리스크와 수익은 비례하므로 상승장에서는 유효한 전략이 되지만, 하락장에서는 반대의 덫에 걸리게 됩니다.
유동성 위기에 몰릴 경우 보유자산의 전부인 집 한 채를 헐값에 매각할 수 밖에 없다.
반면 2번과 1번을 선택한 경우, 유동성 위기가 오면
2번은 가지고 있는 금융 자산을 이용해서 버티기
1번은 한채는 남기는 한채는 매각해서 버티기가 가능하다.
제발 빚내서 투자하지 마라.
나는 이더리움 매입을 위해 대출 받는 것을 누구에게도 권하지 않는다.
비탈릭 부테린(이더리움 창시자)
그래서 언제? 사나?
실수를 피하는 유일한 길은 투자하지 않는 것이다.
그러나 그것이 가장 큰 실수다.
- 존 템플턴-
1. 공급자의 집값 저점 시그널 : hdc 현대산업개발이 적자를 기록할 때
hdc 현대산업개발은 2001년과 2013년 세전 이익, 당기순이익 기준으로 적자를 기록했다.
건설사가 주택사업에서 큰 손실을 반영하는 경우는 크게 2가지
1 미분양물량이 장기간 팔리지 않아 결국 할인분양으로 손실처리를 해야 하는 경우
2 진행 및 예정 주택사업장의 사업성이 악화되어 원가율을 조정해야 하는 경우
둘다 주택가격 하락이 장기화될 때 발생한다.
주택시장은 주식이나 채권시장처럼 기관 공급자가 없고 오로지 개인에 의지한다는 것이 문제
냉철한 기관투자자들은 저마다의 판단으로 저가 매수를 하겠지만. 개인투자자들에게는 그런 냉철함을 기대할 수 없습니다. 일정기간 다시 올라줘야만... 그때서야 개인 투자자들은 달려듭니다.
2. 집값 저점 시그널 : 수요자의 외면이 극에 달할 때
즉, 서울 수도권 선호지 내 공공분양에서 미분양이 났을 때
아파트는 주거수요가 있는 한 임대수익이 발생하는 자산이기 때문에 일부 주식처럼 내재가치를 크게 하회하거나 몇몇 코인처럼 휴지 조각이 되긴 어렵습니다.
따라서 대중의 무관심이 극대화되는 시기에 배트를 휘드르면 시간이 걸리더라도 좋은 성과로 이어질 것
3. 집갑 저점 시그널 : 가장 인기 있는 것이 가장 먼저 비싸진다.(서울 최선호지 신축아파트의 반등 초입)
오랜 침체 후 강남 아파트들이 상승세를 보이면 여타 지역으로 확산될 가능성이 있고, 강남의 구축 아파트들이 적극적으로 재건축을 추진하면 조만간 꺾일 가능성을 예상해 보는 것입니다.
채권 시장에서는 평온히 지낼 수 있는데, 전사들로 가득한 부동산 시장에서는 공식적인 의견을 펼치는 것은 상당한 용기를 필요로 합니다.
유주택자들의 심기를 불편케 할 의도로 집필한 게 아닙니다. 어디까지나 분석에 기반한 전망을 논하는 과정에서 '생각이 다르기 때문에' 불쾌한 부분에 대해서는 양해를 구합니다.
'오늘의 처방전(책 한 구절)' 카테고리의 다른 글
이런 공감력 만랩인 아들이 되었으면~ - 나는 말하듯이 쓴다 (0) | 2023.01.03 |
---|---|
불편한 편의점 2 (0) | 2022.12.30 |
책들의 부엌 (0) | 2022.12.20 |
투자에도 순서가 있다. (1) | 2022.12.18 |
네가 맛있는 하루를 보내면 좋겠어. - 츠지 히토나리 (0) | 2022.12.16 |