집을 매수할 시기는 언제인가-2022.12.04. 수정

집은 정말 싸게 사야 한다.
주식이나 채권, 원자재 등등은 분할 매수가 가능하기 때문에 적당히 싸다고 생각되는 가격부터 천천히 분할 매수해서 모아가면 된다.
그러나 집은 분할 매수가 불가능하다.
가진 여윳돈 + 레버리지(대출 또는 전세)까지 끼고 사는 것이라
비싼 가격에 사면 나의 여윳돈은 날아가버리고
대출만 남게 되는 것이다.
몇십년간 소중하게 모은 돈이 한순간에 날아가버린다.
그러므로 집을 매수할 시기는 매우 중요하다.
실거주 한 채는 진리라며 아무 때나 사는 것이 결코 아니다.
그래서 난 여러 책과 유튜브를 보며
집값 매수 시기에 대해 어떻게 조언들을 하는지 정리해봤다.
이들의 의견을 참고하여 나도 최종 결론을 내놔야 기회가 왔을 때 살 수 있을 것 같다.

1. 아파트값이 많이 하락하면서 거래량이 회복할 때 - 이광수, 집이 온다 중
1-1. 금리가 높아도 가격이 싸면 투자자는 집을 산다, 이때가 저점이다 - 이광수
1-2. 금리 인하를 시작해도 가격이 비싸면 투자자는 집을 사지 않는다, 금리 인하는 주택 매수 시그널이 아니다- 이광수


2. 강남 아파트가 마지막으로 하락한다. 반대로 상승할 때는 강남 아파트가 먼저 상승한다.
그러므로 강남 아파트가 상승하기 시작하면 분당을 사면 된다. - 김경민, 부동산트렌드 중
2-1. 기준금리 3.5일 때, 2018년 4분기 가격까지 강남 아파트값은 떨어질 것이고 기준금리 4.0이면 2018년 1분기 강남아파트 가격까지 떨어질 것이다. 강북이나 경기도는 그보다 더 전 가격까지 - 김경민, 부동산트렌드 중
2-2. 내후년 2024년부터 서울 아파트 잡을 기회가 온다 - 김경민
2-3. 기준금리가 낮아지는 타이밍이 가장 중요하고 거래량이 터지는 시점을 기다려야 한다. 매도 호가와 실거래가의 차이를 분석하여 매도 호가가 실거래가보다 낮았다가 같아지고 매도 호가가 실거래가보다 높아지면 상승 신호로 본다. - 김경민


3. 환율이 올랐다가 1250원으로 다시 내려올 때 한국 주식이나 부동산을 줍줍하라. - 강환국과 박세익 전무 아드님
4. 2017년 가격이 PIR 12 정도로 우리나라 역대 평균 PIR에 수렴한다. - 서영수
5. 경기 침체가 일어나 금리를 인하하다가 멈췄을 때 그 때가 적정하다 - 김기원
5-1. 21년 최고가 대비 40~50% 하락했을 때, 금리인상속도를 봤을 때 2,3년 밖에 안 걸릴 것 같다. - 김기원
5-2. 코스톨라니의 계란 모형에 의하면 금리를 인하하고 금리가 바닥에 왔을 때, 즉 금리 인하를 시작하고 6개월에서 1년 뒤, 아래 그림에서 6에 다달았을 때가 주택 구입 시기이다. - 김기원
5-3. 정부가 양도세 면제 카드를 내면 그 때 반드시 산다 - 김기원
5-4. 미분양이 쌓여있다가 빠르게 소진될 때, 그때 입주 물량도 없을 때가 바닥 - 김기원

6. 2017년 6월 가격이 서울 아파트 PIR 12일 때다. 그때 가격이 적정하다 - 원희룡

7. 금리가 억 소리 나가 높을 때 그때 산다. 금리 때문에 못 버티고 던진다. 변동대출금리 때문에.. - 쇼킹 부동산
7-1. 가격 하락이 멈춘 후 전세 가격이 반등하면 바닥에 가까운 것이다. 투자자는 이 때 매수하라 - 쇼킹 부동산
7-2. 2023년부터 2024년초까지가 적기다. 역전세난 및 높은 금리 유지, 강남에 입주 물량 증가 등으로 - 쇼킹 부동산
7-3. 원하는 단지나 2023년에 고점 대비 35프로 전후로 하락하면 내 집 마련으로 괜춚 - 쇼킹 부동산


8. 금리를 인하 시작했다고 그때가 매수 타이밍은 절대로 아니다. 실제로 2012년부터 금리를 인하했지만 주택가격은 2013년까지 떨어졌다. - 한문도
8-1. 물가가 잡히고 금리가 내려야 하며 전세 가격이 하락세에서 보합세로 전환, 그 이후 치고 올라갈 때가 바닥을 판단할 때이다. - 한문도



9. 2023년말 역전세 클라이맥스가 올 것이다. 내년 말까지 상황을 주시한 후 움직여야 한다. - 채상욱


10. 미분양 주택이 감소하면서 전세가율 상승할 때가 대표적인 시장이 부동산 상승 반전 신호이다. - 이현철
10-1. 2022.12월 현재 하락 사이클 초입으로 추가 위험성이 크다. 쉬는 것도 투자다. 빠르면 2027년 상승한다. 5년동안 하락한다. - 이현철

11. 2017년 가격에서 소득증가율 적용해서 올라가야 하지 않나? 소득증가율은 내가 모르고 물가상승률만큼 임금이 상승했다고 하면 2017년 가격에서 물가상승률 6.8% 적용한 값... 이정도가 적정해 보인다. - 내 생각 강남이 2018년 가격 정도로 떨어지면 관심 아파트를 전부 엑셀에 넣어서 신고가 대비 가장 하락을 많이 한 아파트를 사면 될 것 같다. 현재까지 정리해놨는데... 대치와 청담 일대는 전혀 안 떨어졌다. 오히려 신고가보다 호가를 더 높게 부르는 곳도 있다. 잠실은 많이 떨어졌고 반포는 이제 떨어지기 시작하는 것 같다. - 내 생각

 

 

엑셀로 정리해보면서 한편 슬픈 생각도 들었다.
2018년 4분기 대비 각 아파트의 신고가 가격이 얼마나 상승했나
어떤 아파트는 무려 15억이...
최소 6억 이상이 상승했다.
우리가 1억을 모으려면 얼마나 힘든데.. 한달에 100만원씩 모아도 8년을 꼬박 모아야 하는 건데..
뭐하러 일을 하나...
아파트만 잘 사놓으면 되는데..
물론 난 투자도 하는 사람으로서 노동 소득이 투자 소득보다 더 높아야 한다는 뭐 그런 억지 주장을 하지는 않는다.
자본주의라면 투자 소득이 높아야 한다는 것도 어느 정도 인정한다.
그래도 정도껏이어야지... 이건.. 근로 의욕을 상실하게 만들고 집 없는 사람은 결혼할 엄두를 못 내게 하는 가격 상승이다.
제발 집값이 물가상승률 정도만 오르는 정상적인 사회가 되기를 빌어본다.