2022.10.20. 경제 공부

이거 보고 공부함.

 

 

지난 금리 정책을 돌아보자.

마지막 금리 인상 이후 7개월 만에 금리 인하!!

2019년

 

그리고... 월가 투자자들은 연준이 내년에 금리 인하로 돌아설 것에 베팅한다.

 

 

그럼 그 당시 한국 부동산 시장을 어땠을까>

2019년 명일역 래미안솔베뉴, 고덕센트럴아이파크, 고덕롯데캐슬 베네루체

2020년 고덕아르테온, 고덕센트럴푸르지오 예정

2021년 2월 고덕자이까지 예정

강동구에만도 어마어마한 아파트가 입주했었다.

그래서 역전세난이 심화되어 있었다.

 

그래서 금리 인상에 역전세난까지...있어서 집값이 꺾였었다.

2019년에는

그런데 한국은행이 시행한 2번의 기준금리 인하는? 

전세 시세를 올렸고

그것이 매맷값 급등을 불렀다.

 

그래서 사람들은 수단 방법 가리지 않고 사모으기 시작했다.

강력한 정부 대책도 소용이 없었다.

결국!! 부동산 가격을 결정하는 것은 공급, 규제가 아닌 금리다!

 

그럼.. 그 중요한 금리!!

벌써 통화정책의 대변화 조짐이 나타난다.

 

그래서 여러분들은 이번 역전세난 상황에서 무엇인가 이루시기 바랍니다.

 

청약을 줍줍할 수도 있고

기존 아파트를 줍줍할 수도 있습니다.

 

 

이것도 공부함.

 

2023~2024년 초까지 기회가 오는 것으로 보고 있다.

 

2023년까지 많은 하락으로 저렴하게 집을 살 수 있게 된다.

 

이때 피해야할 아파트 5가지

 

 

(1) 인근 지역에 비해 덜 하락한 단지는 피하자.

같은 지역이라도 하락률은 천차만별이다.

하락률을 결정하는 것은 어느 단지가 급한 매도자가 많나... 이다.

예를 들어 

올림픽훼밀리타운은 고점대비 -22프로

가락삼익맨숀은 오히려 3프로 상승

둘 중 비교한다면 당연히 올림픽훼밀리타운을 골라야 한다. (주로 투자자가 많은 랜드마크 단지들이 하락을 주도한다. 그곳에서 역전세난 상황이 생기기 때문이다.)

그러니 고점 대비 하락 폭을 기준으로 매수 후보 단지를 결정해야 한다.

 

(2) 전세가율 50%이하 신축/준신축 아파트는 피한다.

매매 가격은 전세 시세에 영향을 받게 마련이다.

예를 들어

레이크팰리스 전세는 10억 5천, 매매는 18억, 전세가율 50%가 넘는다.

반면, 

파크리오 전세는 9억 3천, 매매는 20억, 전세가율 46%

전세가율이 이렇게 낮으면 추가 매맷값 하락 가능성이 크다.

 

그러므로 둘 중 선택한다면 레이크팰리스는 선택해야 한다.

 

전세가율 낮은 곳은 대표적인 곳이 서초구다.

반보자이

전세 14억대

매매 34억대

전세가율 41%

현재 가치에 비해 매맷값이 고평가되어있고 하락 가능성이 있다.

 

(3) 만 2년차 미만 아파트는 피한다.

2년을 못 채우고 주택을 처분하면 세금이 어마어마하기 때문에 이런 아파트는 싸게 매물이 나올 수가 없다.

 

예를 들면

고덕아르테온, 고덕센트럴아이파크 등은 14억과 13억 정도에 매물이 나오는데

고덕자이는 15억 매물이 나온다. 고덕자이는 사용승인일이 2021년 1월 7일로 아직 만 2년이 안 되었기 때문이다.

그렇다면... 2년이 되는 2023년 1월 이후

고덕 자이에서 낮은 호가가 나올 것이며 이 또한 인근 아파트 값을 하락시키는 원인이 될 것이다.

 

만 2년 차가 되는 아파트에서 초급매가 많이 나올 것이다.

게다가 양도세 비과세 기준은 9억에서 12억으로 상향을 해주었다!!!

 

 

(4) 90년대 구축 아파트는 피하자.

대통령 선거 이후로 반짝 오른 후 그 기대감이 아직 안 꺼졌다.

하락 후 반등을 하더라도 신축이 먼저 반등하니 아예 관심을 꺼버리자.

 

(5) 입주 물량이 쏟아지기 전인 지역은 피하자.

2024년초까지 입주 물량이 많은 지역은 추가 하락 가능성이 크다.

그러므로 매수하려는 지역의 입주 물량 체크가 우선이다!