2021년에 (전세가+대출)이 100% 이상인 비율이 급격히 증가한 것을 볼 수 있다.
즉, 100% 이상의 부채를 이용한 위험한 투자를 한 비율이 급격히 증가한 것이다.
이는 주택 가격이 조금만 하락해도... 원금 일부 상환 요청만 받아도...
그 주택을 뺏기게 되는 비율이 그만큼 높아졌다는 의미다.
부채가구의 평균 DSR이 70% 내외이다.
즉 소득의 30%만 갖고 생활한다는 것이다.
한국의 평균 가계는 금융회사가 원금 상환을 요구하기 시작하거나 추가 대출을 중단하면 사실상 소비활동을 중단하지 않는한 빚을 갚을 수 없다.
한국처럼 소규모 완전 개방 경제와 기축통화를 사용하지 않는 나라에서 부채 위험이 급증하면 외국계 자본가의 공격 대상이 되어 외환위기로까지 확산되기 쉽다.
한국의 부동산이 위험하지 않다는 주장 중 하나) 주택담보대출 LTV가 낮다. 이미 LTV 규제를 해왔다.
그러나 한국은 주담대가 주택 구매의 주요 수단이 아니다.
최대 2억원의 신용대출, 5억원의 전세자금대출, 수천만원 등의 카드론 등이다. 신용대출과 카드론 등의 대출은 금리 인상기에 바로 원금 회수 압박이 가해진다.
모두들 실거주 1채는 투기가 아니고 과소비가 아니라고 하는데
사실 내 돈은 5천만원 밖에 없는데
5억짜리 집을 사려고 하는 것은 당연히 과소비고 투기다.
위험의 온상인 갭투자를 키운 전세자금대출
전세자금대출로 전세를 이용하면 월세 대신 대출 이자를 지불하는 것이므로 사실상 전세를 월세화한 것과 크게 다르지 않다.
전세자금대출보다는 월세 바우처 제도를 이용해야 전세 갭투자(기)가 줄어든다.
그러나 서민주거안정보다는 주택시장 부양+ 은행의 수익 보장을 위해서 월세바우처 제도를 이용하지 않고 전세자금대출 지원 방향으로 정책 방향을 잡고 있다.
그 결과 다른 나라에는 없는 갭투자라는 가장 위험한 투자 수단이 새롭게 나타났고 주택 가격, 전세 가격의 급등과 함께 더 이상 감내하기 어려운 가계부채 위험을 키우는 결과를 초래했다.
최근 2030세대의 영끌족, 패닉바잉족 들이 산 소형 아파트가 상승률을 주도했다.
7억원 이하의 주택을 30세 이하의 연령대가 산 것이다.
부채 위험 관점에서 가장 위험한 경제 주체가 무리한 방식으로 주택을 구매하는 사례가 드러나고 있다.
부채 주도 성장을 계속할 수 밖에 없는 이유
지방 경기 침체 문제를 해소하는데는 주택 경기 부양을 통하는 것이 가장 효과적이기 때문이다.
이것은 약물 중독에 빠진 환자가 고통을 무릅쓰고 약물을 끊었지만 결국 그 유혹에 벗어나지 못해 또 다시 약물에 손대는 것과 마찬가지다.
한국 경제는 당장 구조조정의 아픔을 견디지 못하고 빚 늘리기 정책에 손을 대면서 결국 부채의 덫에 다시 걸려들었다.
노무현 정부 때... 부채를 줄이기 위해 이렇게 많은 노력을 했는데...
그래서 글로벌 금융위기 때 한국이 외환위기로 가지 않고 잘 버텨냈는데...
그걸 전혀 알리지 않았을 뿐만 아니라 다른 방향으로 틀어서 보도한 언론들...
미국이 돈을 회수하기 시작하면 우리는 먼저 회수해야 한다.
즉, 우리가 금리를 먼저 올리고 시중에 풀린 돈을 거둬들여야 한다.
그렇지 않으면 외국 자본이 빠져나가 외환 위기가 올 수 있다.
한국 주택 시장의 정점은 언제?
그 정점은 미국이 기준금리는 2% 이상으로 올리는 시기가 될 것이다.
그 시기가 현재 예상으로는 2022년 말로 예상되고 있고 그래서 주택 가격의 정점도 그때로 보고 있다.
자산은 재화와 다르다. 오를 때는 한없이 오를 것 같지만 떨어질 때는 아무도 사려 하지 않는다.
강남 아파트 가격이 뉴욕 맨해튼 아파트 가격을 넘어선지 오래다.
엄연한 자산 버블이다.
시장의 변동성은 현명한 투자자에게 좋은 투자 기회가 될 것이다.
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