역전세대란

쇼킹부동산 유튜브를 즐겨보고 있어서 책을 사보았다.

외환 위기 이후 최악의 부동산 급락이 온다.

공포에 떨 것인가? 기회를 잡을 것인가?

 

 

10년만에 찾아온 부동산 하락기에 실수요자, 투자자가 기회를 잡을 수 있는 방법 총정리

1. 기준금리와 전세 가격의 관계

2. 역전세난 발생 구조

3. 단기 폭락 가능성이 높은 지역

 

흠... 우리 나라는 전세를 끼고 투자가 이루어지기 때문에 기준 금리가 갑자기 너무 높아지면 전세를 들어갈 수 없다.

그래서 2년전보다 전세가격 폭락하여 전세금을 돌려줘야하는데 대부분의 투자자들은 수억의 돈을 예금에 두지 않았다.

다른 곳에 갭투기를 또 해놓은 실정, 따라서 급급매로 내놓을 수 밖에 없다. 역전세난이 급매를 부르는 것이다.

특히 이럴 때 인근에 대단지가 들어오면 공급까지 늘어 전세 가격이 더욱더 떨어진다. 단기에 폭락할 것이다. 

단기에 폭락할 것은 알겠다.

그럼 폭락하자마자 살 것인가.. 아니면 기준 금리 높게 유지하고 입주 물량은 계속 들어오니... 좀더 기다렸다가 살 것인가..난 그게 고민됨.

 

투자자는 막대한 시세 차익을 얻고 안전한 곳으로 자금을 많이 옮겼다.

예금과 장기 채권 상품에..

 

금리 인하 시기에는 전세 가격 급등세 동반, 이럴 때는 많은 입주 물량도 금방 소화됨

고금리+대규모 입주는 가격 폭락 예) 2019년 2월 9510세대 송파구 헬리오시티 입주할 떄, 기준금리 1.75로 높았다. 순식간에 역전세난, 급매 던짐, 잠실 지역 준신축 3개월만에 고전 대비 23% 하락

저금리+대규모 입주는 가격 오름 예) 2019년 하반기 고덕, 상일 재건축 단지 동시 입주할 때, 기준 금리가 연속으로 하락하면서 전세 대출 받아 쉽게 물량 소화, 오히려 전세가와 매매가 상승함.

 

 

그럼 2년 전 시세 대비 전셋값이 크게 하락하는 시점은 언제일까요?

바로 2022년 8월부터

2020년 8월부터 2022년 초까지 전셋값 상승이 이어졌으므로 이들의 만기가 오는

2022년 8월부터 2024년 초까지 매우 위험하다.

 

2020년 8월 이후에 전세를 준 투자자 대부분이 영끌 투자자이거나 주택을 여러 채 투자한 다주택자이기 때문에 더욱 위험하다. 이들은 역전세금을 돌려줄 능력이 없다.

 

구입하려는 지역을 넓게 잡아라.

반포, 개포, 대치, 삼성, 청담, 잠실까지 넓게~

그리고 그중에서 최고가 대비 가장 많이 하락한 지역에서 내 집 마련을 하는 것이다.

 

 

기준금리가 상승하는 시기에는 입주 한 달 이후에 매매를 하는 것이 가장 저렴(잔금 치를 여력이 안 되는 집주인들이 던질 것을 기다려라?)

기준금리가 하락하는 시기에는 입주 즉시 매매 계약을 체결하는 것이 좋다.

 

개포동에는 2개의 매머드급 대단지가 공사중

개포프레지던스 자이와 디에이치퍼스티어아이파크

개포 프레지던스 자이는 분양가 자체도

전용 84 15억 7천만원... 헐... 높았었네..

개포 지역 시세 전용 84 30억 호가, 전세 시세 16억 수준

이건 이번에 답사해보니... 많이 떨어졌었다. 매매 25억과 전세 13억 정도..

더 떨어질 것 같다. 내년에는

 

반포동 래미안 원베일리 입주

3천 세대 넘는 대단지 입주 

2023년 여름 방학 시기에 입주

서초구 지역의 전셋값 변동 필연적

이미 서초구 전셋값은 굉장히 많이 떨어지고 있다.

 

원베일리 입주 시기에 서초구 지역 투자를 생각해보자.