집값은 결국 다시 오른다? 데이터로 반박해 보겠습니다. - 배문성

파란색은 내 생각

이거 보고 공부함.
 
나는 집값이 우상향한다고 본다... 결국은..
지방의 아파트들은 모르겠지만 서울 입지 좋은 곳의 집값은 당연히 우상향할 것이다. 
그런데 한정된 돈을 투자함에 있어서 어떤 자산이 더 많이 오를 것인가... 하는 계산은 있어야 한다.
그 계산의 결과 지금은 미국 주식과 채권 위주로 투자하고 있다. 금과 은도 함께.. 비트코인은 조금씩 분할매수
서울 입지 좋은 곳의 아파트는 정말 기회가 왔다고 생각했을 때 들어갈 것이다. 왜냐.. 아파트 매수는 기존의 내 자산을 상당히 많이 팔고 들어가야하는 것이기 때문에.. 어쩌면 몽땅 다 팔고 들어가야하는 것이기 때문에 
기존 미국 주식이나 채권보다 한국 아파트가 더 메리트 있다는 판단이 들어야 매수할 것이다.
 
그러므로 집값이 오를 것이냐 내릴 것이냐 이것은 논쟁의 여지가 없다고 생각한다.
당연히 오른다.
논쟁으로 삼을 것은 한국의 아파트가 미국 주식이나 채권보다 더 매력적이냐로 해야 한다고 생각한다.

 그렇게 생각하는 사람이 나만은 아닌 것 같다.

위 표를 보면 해외 주식(과 아마도 해외 채권)에 투자하는 사람들이 많이 늘어나 달러 순유출이 늘고 있는 걸 볼 수 있다.

즉, 우리 이전 세대의 투자 자산은 국내 부동산밖에 없는 반면,

우리 세대와 우리 아래 세대에는 해외 주식, 채권, 암호화폐 등등 정말 많은 선택지가 있다.

그러니 그 선택지들 사이에서 국내 부동산의 투자 매력도가 가장 높다고 판단될 때 그때 투자하는 것이 옳을 것이라고 생각한다. 

현재 부동산에 투자할 자본이 채권에 몰린 상태이다.
개인 채권 순매수 추이를 보면 최근 4조원이나 되고 있다. 2020년 1월에 비해 5배 가까지 투자금액이 높아졌다.

 
2023년 한국의 GDP 성장률은 20년 평균과 10년 평균 모두 밑이다.
즉 소득이 굉장히 줄어든 상태이며 당연히 내수가 좋지 않다.
 
금리가 낮아져야 이 채권에 투자한 자본들이 부동산 수요로 옮겨갈 것으로 보인다.
금리 뿐만 아니라 내수(민간 소비)가 좋아져야 부동산 구매가 이루어질 것이다.
 
뒤에 결론은 나오지만
금리가 쉽게 낮아질 것 같지 않고 게다가 내수는 점점 극도로 안 좋아지고 있다.
 

실제로 민간 소비가 금리보다 높았던 시기에는 부동산 가격이 상승 추세였고, 민간 소비가 나빴던 시기는 부동산 가격이 하락 추세였다.
지금은 민간 소비가 금리보다 상당히 낮다.
 

이프로의 항상 주장
공급이 부족하니 집값이 오를 것이다?
 
스페인 사례를 가져왔다.
왼쪽 스페인 사례를 보면 주택 준공이 굉장히 적었으나 집값은 오르지 않았다. 아래 그래프처럼...
왜냐... 스페인 경기가 너무너무 안 좋았기 때문이었다.
 

그 때 당시 실업률이 격하게 치솟으면서 경기가 굉장히 안 좋았다.

 
건축 원가가 많이 오르기 때문에 앞으로 집값이 떨어지지 않을 것이다?
지금 PF 대출로 잡고 있는.. 비싸게 산 토지들이 많다.
이 토지들이 이자를 못 견디고 공매에 나오면 토지 원가가 싸질 것이다.
사실 래미콘 가격, 시멘트 가격, 뭐 등등 아무리 올라봐야 토지 가격이 워낙 큰 비중을 차지해서 토지 가격이 싸지면 원가가 절감될 소지가 크다.
 
연준은 3번 금리 인하를 시사하였고 시장을 이를 받아들이고 있다. 올해 3번 내리고 나서도 경기가 괜찮다면, 추가 금리 인하 속도 역시 느릴 가능성이 높다. 미국 금리가 천천히 내려간다면 한국은행도 금리를 내리기 어렵다. 
따라서, 한동안 내수도 어렵고, 부동산이 좋아지기 어렵다.
만약 미국 금리가 빨리 내려간다면 모를까.