아파트 구입 시기(현재까지의 결론)

아파트 반등이 시작되었다.. 아니다 데드캣 바운스다...
실거래가가 오르고 있다.... 아니다 그거 허위 등록인지 의심스럽다.
아파트 거래량이 늘고 있다... 아니다 그건 정책 자금(각종 특례 대출)이 풀려서 그런 거지 곧 거래량 줄어들 것이다.
뭐 어쩌고저쩌고.. 전문가들마다 넘 의견이 많다.
그래서 넘 머리가 복잡해서 나는 나만의 결론을 일단 내려야한다.
단순해야 좋다. 복잡한 건 싫다.
일단 나는 실거주가 아니고 투자다. 실거주라며 포장하지 않겠다.
무조건 사면 올라야한다.
가족의 주거안정... 이따구 멍멍소리고... 당연히 사면 올라야 한다.
투자자에게 가장 중요한 것은 무엇이냐... 어느 자산이든 똑같다. 
내 투자자금은 적게 들어가고 수익은 많아야 한다.
아파트에서 투자자금이 적게 들어가려면 어때야하는가?
매매가격이 중요한 게 아니고 전세와 매매의 가격 차이(즉, 갭)이 적어야 한다. 이게 포인트다.
즉, 전세가율이 높아야 한다. 세금 뭐 그런 것 때문에 매매 가격 자체도 적으면 좋겠지만 투자자에게 더 중요한 것은 갭이 적은게 포인트다!!

아래 그림은 리치고 어플에서 가져왔다.
이 어플 강추!!
사용하기에 너~무 편하다.
일단 반포래미안퍼스티지를 보자. 현재 가장 침 흘리는 단지이다. 물론 넘 비싸서 못 산다.
침은 흘릴 수 있는 거 아닌가? ㅎㅎ
 
현재 이 단지 34평의 전세가율은 44.6%이다. 
매매가 33억에 전세가가 14.7억으로 투자가가 돈을 20억 가까이 넣어야 살 수 있다.
당연히 투자자는 사지 않는다. 투자자는 이렇게 자기 돈을 한 자산에 많이 몰아넣는 걸 싫어한다. 
실수요자라면 급매로 살 수도 있겠지만 투자자는 아니다.
 
그럼 역대 평균 전세가율은 얼마였는지 보면 59%다. 
즉 현재 액대급으로 전세가율은 낮은 편이다.
 
그럼 전세가율이 높았을 때는 언제였는지 보자.
전세가율이 80% 넘었을 때도 존재하는 것이 보인다.
 

 
 
대략 2015년부터 2017년까지 안정적으로 70~80%대의 전세가율을 유지하고 있는 것을 알 수 있다.
 
 
 

 
그럼.. 2015년부터 2017년 사이에 이 아파트를 샀다면 나중에 매매가 그래프가 어떻게 되는지 함 봐보자.
그 이후로 매매가격이 2배 이상 오른 것을 볼 수 있다. 그래프도 우상향 예쁜 그래프가 나온다.
 
 
그래서 현재까지의 결론은 
반래퍼라면 전세가율이 75% 이상 올라가면 그때 매수 고!!!
물론 반래퍼는 사기 힘드니
1. 내가 사고 싶은 아파트 단지의 역대 최고 전세가율을 살펴본다.
2. 그 최대 전세가율의 +-5% 언저리대에 전세가율이 올라오는지 살펴본다.
3. 관심 단지를 엑셀에 넣고 가장 많이 떨어진 곳을 고른다.
4. 총알(현금)을 미리미리 준비해두고 그 때가 오면 쏜다.
아... 쏘 심플~~ ㅎㅎ
 
 
 
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