파란색은 내 의견)
정권에 관계없이 모든 정부는 유주택자의 편이다.
그렇다면, 정부의 뒷배를 믿고 아무 때나 집을 사면 되겠군요?
어차피 정부는 집값 폭락을 원치 않을 테고, 여차하면 또 부채 주도의 부양책을 쓸테니까요.
대부분의 상황에서는 맞는 얘기
그러나...
1. 우리나라 경제는 대외 여건에 휘둘릴 수 밖에 없다.
2. 전례없는 인플레이션 상황에서는 당장 수요를 위축시켜서라도 인플레이션을 완화하는데 초점을 둬야 한다.
이건 미국 주식에 흔히 인용되었던 'BUY THE DIP'과 비교할 수 있다.
미연준은 주가 하락을 절대로 원치 않으니
미연준의 뒷배를 믿고 주가가 떨어지면 주식을 사라!!!
그러나...
대부분의 상황에서는 맞는 얘기지만
2022년처럼 인플레이션이 급하게 오르는 상황에서는 주가가 떨어지더라도 금리를 바짝 올려서 물가를 잡을 수 밖에 없다.
역시 주식 시장을 이해하면 아파트 시장도 이해할 수 있다.
주택 가격의 방향성
1. 유동성(금리)
2. 주택공급량
3. 인구
4. 소득
5. 정부 정책(세금)
그외....
이 5가지 요인이 적은 퍼센트로 왔다갔다 할 때는 주택 가격에 크게 변화를 주지 않는다.
그런데... 만약 한 요인이 갑자기 확! 올라가면 주택 가격에 크게 변화를 주게 된다.
이 식에서 하나의 변수만으로 영향력을 좌우하려면 '극단값'을 넣으면 됩니다.
금리를 5% 인상한다던가, 매년 보유세를 실거래가의 5%를 부과한다던가,
역병이 돌아서 인구가 20% 감소한다던가,
우리나라가 다시 IMF 구제 금융을 신청해야할 정도로 경제가 망가져서 국민소득이 10% 이상 감소한다던가...
유동성 축소 & 공급 증가 : 집값 하락 확정!
유동성 확대 & 공급 감소 : 집값 상승 확정!
(2)번 : 유동성 확대 & 공급 증가일 경우에는?
(4)번 : 유동성 축소 & 공급 감소일 경우에는?
2번과 4번에 속할 경우 가격의 방향성에 대한 판단은 쉽지 않다.
(4번)인 이명박 정부는 집값 하락 확정
(3번)인 박근혜 정부는 집값 상승 확정
(2번)인 문재인 정부는 두 요인이 서로 부딪쳤으나... 금리 인하, 즉 유동성의 힘이 어마무시하게 컸으니 집값 상승
윤석열 정부는 (1)의 길목에 있으니 하향 압력이 강해지는 상황에 있습니다.
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