처음 겪는 상황 온다. 함부로 집 사지 마라. - 배문성

썸네일 보고 한은 총재인 줄..ㅎㅎ

 

문홍철은 올해말이나 내년초쯤 미국 시장 금리 하락할 것으로 본다. 그래서 주식과 부동산 좋게 본다. 주식을 더 좋게.. 금리 하락하면 채권가격은 오르니 채권도 좋게..

배문성은 2024년까지 미국 장기 금리 현재 수준으로 높게 유지할 것으로 본다. 그래서 부동산을 좋지 않게 본다.

 

나는 현재 미국 주식과 채권을 잡고 있으니 문홍철 말이 맞았으면 좋겠다. 그런데 무주택자이니 배문성 말도 맞았으면 좋겠다. 뭐 어쩌란 말인가? ㅎㅎㅎ 

 

암튼... 과연 누구의 말이 옳을 것인가? 

두둥~

 

이거 보고 공부함

 

과거 하락기에 일시적 반등(2009년)이 있었던 이유와 그후 2013년까지 계속 하락한 이유

1. 2009년 상승이 있었던 이유는 기준금리를 무려 5프로에서 2프로까지 3프로를 한번에 확 내렸기 때문에 시중에 돈이 확 풀렸다. 그래서 자산 가격이 확 올라갔다.

2. 2010년부터 2013년까지 긴 하락기가 있었던 이유는

첫째, 그렇게 낮은 금리를 계속 유지할 수 없어서 조금씩 올렸고 그 과정에서

건설사 부도도 나고 저축은행 사태가 났었다.

둘째, 그 기간동안 강남 3구의 입주량이 넘 많았다
즉 비싼 아파트 입주가 많아서 시중 유동성을 빨아들였다

2009~2013 사이 집값은 내리고 전세가는 올라서 전세가율이 올라가니 집값이 상승할 에너지를 응축하는 과정

지금의 반등장의 이유와 반등이 지속될 수 없는 이유
1. 기준금리와 상관없이 시장금리를 무려 1퍼센트포인트나 눌러놨기 때문에 반등했다. 그러나 이러한 은행의 역마진이 오래 갈 수 없다.
2. 부동산 규제완화책으로 각종 특별대출이 DSR 상관 없이 풀려버렸다. 즉, 시중에 돈을 어마하게 공급했다. 
부동산 뿐만 아니아 주식 시장에도 빚투 효과 가져오게 되었다. 그러나 이런 완화책은 선진국 긴축상황에서 나홀로 오래갈 수 없다. 그랬다간 환율이 튀어버린다. 

3. 이전 상승장보다 더 많은 강남 대단지 아파트의 입주장이 열린다. 시중의 유동성을 쫙 빨아들일 것이다.

대출이 확 늘어났다 실제로
부동산 경착륙 막기 위한 것이었지만 스테로이드가  넘 셌다
지금 주담대 금리는 기준금리 2프로대였을 때와 같다
그러니 착실히 분석하고 투자하는 농부(?)들 마음까지 흔들 정도였다
40조의 유동성이 들어가버렸다 그러나 이런 인위적으로 눌러놓은 금리는 오래갈 수가 없다
금융기관 역마진이다
코픽스+가산금리에서
둘다 올라갈 수 밖에 없는 구조
이중으로 올라갈 것이다

과거 강세장보다 훨씬 더 많은 강남 아파트 입주물량(2023~2026)

 

 

이프로의 질문 : 우리나라가 경기 안 좋다고 하는데 이렇게 고금리를 유지할 수 있나?

경기가 안 좋으면 금리를 낮출 수 밖에 없고 금리가 낮아지면 아파트 값 오르는 것 아닌가?

미국의 장기 금리가 우리 나라 아파트의 큰 변수다

 

분홍색 구간 동안 기준금리는 굉장히 낮은데 10년물 국채가 저리 높은 이유는?
바로 미국채 10년물이 멱살 잡고 올라간 거다

이렇게…
각나라 사정이 다른데도 멱살 잡혀 올라갔다

미국의 4프로대 장기 금리가 오래갈 것이다

즉, 우리나라도 멱살 잡혀 금리를 높게 유지해야한다.
미국이 내리지 않는한 우리나라 혼자 금리 못 내린다
환율이 치솟기 때문에 못 내린다. 
그러므로 이프로 질문은 틀렸다.