이것 보고 공부함.
HDC 현대산업개발은 2001년과 2013년에 딱 두차례 적자를 낸다.
그때는 서울 수도권의 집을 뭘 샀어도 됐던...
집값의 최저점..
그러니까 HDC 현대 산업 개발이 손실을 보는 해...
그 해가 집값의 최저점인 해로 생각해도 되지 않을까....
건설사들이 계속 이익을 낸다면 집값은 이미 높은 수준
건설사들이 계속 손실을 본다면 집값은 이미 낮은 수준
이어서 이것도 봄.
도곡렉슬은 월세 수익률이 3.3~4.2% 수준이어야 집값이 낮았을 때이다.
부산더샵센텀파크는 3.6%~4.0% 수준이어야...
그러나 최근에 월세 수익률이 1%대로 낮아져있다.
이건 간단하다 집값이 너무 비싸기 때문.. 월세 수익률(연간월세/집값)의 분자인 연간월세는 크게 변동이 없는데 분모인 집값이 커지니 월세수익률이 떨어진 것... 이게
3.5~4.0% 사이로 들어와야 적정 집값이라고 할 수 있다.
게다가 고금리가 지속되고 경기가 침체되어 월세까지 하락할 시에는
고점대비 집값 40% 하락하는 경착륙 가능성도 있다.
이것도 공부함.
과거에 얼마나 집값이 급등했고 얼마나 폭락했을까?
대한민국 아파트 시장은 3번의 급등기 존재
1. 1980년대 후반
2. 2000년대 초중반
3. 2010년대 중후반
1. 1차 아파트 급등기
85년 8월~91년 5월 : 상승기간 5년 9개월, 상승률 506%
은마아파트 31평 평균 3,900만원 ~ 91년 5월 최고 1억 9,750만원
2. 2차 아파트 급등기
01년 12월~06년 12월 : 상승기간 6년, 상승률 520%
은마아파트 31평 평균 2.2억원 ~ 06년 12월 최고 11억 5천만원
3. 3차 아파트 급등기
15년 11월~21년 11월 : 상승기간 6년, 상승률 263%
은마아파트 31평 평균 10억원 ~ 21년 11월 최고 26억 3,500만원
1. 1차 아파트 급등기 조정 과정 (91년 5월~96년 12월)
20~23% 정도 하락한 상태에서 무려 10년간 유지!
2. 2차 아파트 급등기 조정 과정 (06년 12월~13년 1월)
고점 대비 39.6% 하락
3. 3차 아파트 급등기 조정 과정(21년 11월부터 현재까지 조정 중)
은마아파트 봤을 때 현재 고점대비 32.4% 하락
이번 하락기의 큰 차이점은?
- 초기부터 급격한 폭락세
- 전세 가격을 동반하는 폭락
해결책 뚜렷
금리가 엄청 낮아져 부동산으로 유동성이 돌아올 때.. 그때다.
그렇다면... 관건은 기준 금리를 언제까지 올릴 것이며 얼마나 고금리를 유지하느냐는 것이다.
이것도 공부함.
KODEX 국채 선물 10년
이것도 홍춘욱이 국내 채권 투자시 추천하는 것이다.
암튼 그것을 보면 레고랜드 사태 터질 때 10월 21일 쯤 국채 최저점
그 이후로 쭉 올랐다. 국채가격이.
현재 가격 63,650원으로 두달도 안 되어서 벌써 10% 넘게 오름.
역사적으로 인플레이션이 줄어들 때 국채의 성과는 좋았다.
인플레이션이 줄어든다. - 시장금리가 하락한다. - 국채 가격은 올라간다.
이 매커니즘.
외국인들의 투자도 돌아오고 있다.
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