집을 매수할 시기는 언제인가-2022.12.17. 수정

초록색이 수정 된 것~

집은 정말 싸게 사야 한다.
주식이나 채권, 원자재 등등은 분할 매수가 가능하기 때문에 적당히 싸다고 생각되는 가격부터 천천히 분할 매수해서 모아가면 된다.
그러나 집은 분할 매수가 불가능하다.
가진 여윳돈 + 레버리지(대출 또는 전세)까지 끼고 사는 것이라
비싼 가격에 사면 나의 여윳돈은 날아가버리고
대출만 남게 되는 것이다.
몇십년간 소중하게 모은 돈이 한순간에 날아가버린다.
그러므로 집을 매수할 시기는 매우 중요하다.
실거주 한 채는 진리라며 아무 때나 사는 것이 결코 아니다.
그래서 난 여러 책과 유튜브를 보며
집값 매수 시기에 대해 어떻게 조언들을 하는지 정리해봤다.
이들의 의견을 참고하여 나도 최종 결론을 내놔야 기회가 왔을 때 살 수 있을 것 같다.

 
 
* 삼프로 집으로
- 미분양이 최고에 이르렀다가 서서히 떨어질 때, 그때 아파트 가격이 서서히 상승하기 시작한다

빨간색 그래프(미분양) 최고에서 떨어지기 시작하니(헐.. 거의 14만) 검은색과 회색(가격변동률) 그래프가 플러스로 돌아서기 시작함.
 

* 아파트값이 많이 하락하면서 거래량이 회복할 때 - 이광수, 집이 온다 중
- 금리가 높아도 가격이 싸면 투자자는 집을 산다, 이때가 저점이다
- 금리 인하를 시작해도 가격이 비싸면 투자자는 집을 사지 않는다, 금리 인하는 주택 매수 시그널이 아니다
 

* 강남 아파트가 마지막으로 하락한다. 반대로 상승할 때는 강남 아파트가 먼저 상승한다.
그러므로 강남 아파트가 상승하기 시작하면 분당을 사면 된다. - 김경민, 부동산트렌드 중
- 기준금리 3.5일 때, 2018년 4분기 가격까지 강남 아파트값은 떨어질 것이고 기준금리 4.0이면 2018년 1분기 강남아파트 가격까지 떨어질 것이다. 강북이나 경기도는 그보다 더 전 가격까지 -  부동산트렌드 중
- 내후년 2024년부터 서울 아파트 잡을 기회가 온다
- 기준금리가 낮아지는 타이밍이 가장 중요하고 거래량이 터지는 시점을 기다려야 한다. 매도 호가와 실거래가의 차이를 분석하여 매도 호가가 실거래가보다 낮았다가 같아지고 매도 호가가 실거래가보다 높아지면 상승 신호로 본다.
 

* 2017년 가격이 PIR 12 정도로 우리나라 역대 평균 PIR에 수렴한다. - 서영수
 
 
* 주택구매력 지수(금리, 임금, 집값을 모두 고려한...)가 70이상일 때가 저점이다. - 김기원
- 경기 침체가 일어나 금리를 인하하다가 멈췄을 때 그 때가 적정하다
- 21년 최고가 대비 40~50% 하락했을 때, 금리인상속도를 봤을 때 2,3년 밖에 안 걸릴 것 같다.
- 코스톨라니의 계란 모형에 의하면 금리를 인하하고 금리가 바닥에 왔을 때, 즉 금리 인하를 시작하고 6개월에서 1년 뒤, 아래 그림에서 6에 다달았을 때가 주택 구입 시기이다. 
- 정부가 양도세 면제 카드를 내면 그 때 반드시 산다 
- 미분양이 쌓여있다가 빠르게 소진될 때, 그때 입주 물량도 없을 때가 바닥

* 2017년 6월 가격이 서울 아파트 PIR 12일 때다. 그때 가격이 적정하다 - 원희룡
 

* 금리가 억 소리 나가 높을 때 그때 산다. 금리 때문에 못 버티고 던진다. 변동대출금리 때문에.. - 쇼킹 부동산
- 가격 하락이 멈춘 후 전세 가격이 반등하면 바닥에 가까운 것이다. 투자자는 이 때 매수하라
- 2023년부터 2024년초까지가 적기다. 역전세난 및 높은 금리 유지, 강남에 입주 물량 증가 등으로 
- 원하는 단지나 2023년에 고점 대비 35프로 전후로 하락하면 내 집 마련으로 괜춚
 

* 금리를 인하 시작했다고 그때가 매수 타이밍은 절대로 아니다. 실제로 2012년부터 금리를 인하했지만 주택가격은 2013년까지 떨어졌다. - 한문도
- 물가가 잡히고 금리가 내려야 하며 전세 가격이 하락세에서 보합세로 전환, 그 이후 치고 올라갈 때가 바닥을 판단할 때이다.
- 서울시 거래량 평균은 6천건 그러니 3천건 이상으로 거래가 올라와야 거래가 붙는다고 얘기할 수 있다
 

* 2023년말 역전세 클라이맥스가 올 것이다. 내년 말까지 상황을 주시한 후 움직여야 한다. - 채상욱
 

* 미분양 주택이 감소하면서 전세가율 상승할 때가 대표적인 시장이 부동산 상승 반전 신호이다. - 이현철
- 2022.12월 현재 하락 사이클 초입으로 추가 위험성이 크다. 쉬는 것도 투자다. 빠르면 2027년 상승한다. 5년동안 하락한다.
 

* HDC 현대산업개발이 적자를 볼 시기 2001년, 2013년이 집값이 저점이었다. - 배문성
- 강남 도곡렉슬 등의 아파트 월세 수익률이 3.5~4.0% 사이로 들어와야 적정 집값이라고 할 수 있다. 
- 강남 도곡렉슬 등의 아파트 전세가율이 80% 정도 됐을 때 

- 대중이 가장 외면할 때 살 것이다. 공포에 던지는 것이 아니라 아~예 무관심할 때.. 지금은 아직 부동산에 관심이 너무나 많다.
그럼 그 무관심한 심리를 어떻게 측정할 것이냐...
첫째, 갭이 최소화되는 시점 (집을 사지 않고 전세만 살려고 하니 집값은 내려가고 전세는 올라가게 된다.)
둘째, 입지 좋은 위례나 미사 같은 공공분양도 미분양이 날 때 (너무 싸게 분양해서 남는 것이 거의 없는 분양인데 이것도 안 산다고? 그때)


*  불황일 때, 금리가 낮게 형성될 때 집을 사야 한다. 대출을 일으켜서 사야 하기 때문에 절대적으로 저금리가 유지될 때 집을 사야 한다. 저금리였다가 오르면 어떻게 하냐고? 그러니 호황일 때는 사면 안 되고 경기 침체, 불황일 때 집을 사야 한다. 불황일 때는 중앙은행에서 금리를 함부로 올리지 못한다. - 홍춘욱
 

13. 전세가율이 60% 이상으로 다시 올라갈 때 - 삼토시
 
 

 

관심 아파트... 이것도 수정~~ 지난 번보다 조금 더... 떨어졌다. 전세값은 무려 54% 하락한 곳도 생김. 매매가로는 34% 하락한 곳이 최대하락한 곳~ 아직 강남 중심 아파트가 2018년 가격으로 하락하지 않았다. 계속 주시해보아야겠다.

엑셀로 정리해보면서 한편 슬픈 생각도 들었다.
2018년 4분기 대비 각 아파트의 신고가 가격이 얼마나 상승했나
어떤 아파트는 무려 17억 이상이...
최소 억 이상이 상승했다.
우리가 1억을 모으려면 얼마나 힘든데.. 한달에 100만원씩 모아도 8년을 꼬박 모아야 하는 건데..
뭐하러 일을 하나...
아파트만 잘 사놓으면 되는데..
물론 난 투자도 하는 사람으로서 노동 소득이 투자 소득보다 더 높아야 한다는 뭐 그런 억지 주장을 하지는 않는다.
자본주의라면 투자 소득이 높아야 한다는 것도 어느 정도 인정한다.
그래도 정도껏이어야지... 이건.. 근로 의욕을 상실하게 만들고 집 없는 사람은 결혼할 엄두를 못 내게 하는 가격 상승이다.
제발 집값이 물가상승률 정도만 오르는 정상적인 사회가 되기를 빌어본다.