2022.10.26. 경제 공부

이 귀여운 지도 사진은

대치동 사는 온라인 친구쌤이 보내준 입지 족보 같은 것~~

쌤 넘 감사해요!!

- 학원가

엑스자 보라색 빗금 부분이 학원이 제일 많은 곳

그냥 빗금 보라색은 학원이 어지간히 있는 곳

오렌지색은 보라색만큼은 아니어도 학원가가 펼쳐져있는 곳

요즘은 한티역~ 역삼쪽으로도 학원가가 꽤 생기기 시작함.

이 넓은 학원가를 모두 도보로 이용 가능한 곳은 

삼성, sk뷰, 래대팰, 은마 대치역쪽 정도

 

- 대치와 도곡의 차이

길 하나 차이이긴 해도 분위기가 많이 다름

타워팰리스쪽으로 갈수록 확실히 사람들이 부내가 나는데 그쪽은 학원 이용이 좀 어려움.

개포 1단지가 타팰 뒤쪽으로 지어지고 있어서 애들학원 라이드만 아님 새아파트도 괜찮아 보임.

 

1. 가격 상관 없이 젤 괜찮은 아파트 하나를 뽑으라면 래대팰

대치에서 가장 신축

위치도 가장 좋음.

대부분의 학원이 도보로 가능

편의시설인 상가도 젤 많이 끼고 있는 아파트

그러나, 가격이 비싸고 좀 작게 빠진 구조이다.

 

2.아이파크

동부는 너무 넓은 평수만 있어서 넘사벽

아이파크는 좀 낡긴 했는데 아파트에서 단대부중고가 1분 거리고 한티역 도곡역 모두 가까워서 인기가 있는 아파트, 남자아이 있는 집들이 아주 선호함. 반면 래대팰은 대청중 학군임.

 

3. 삼성

집이 오래됐지만 학원 가기 젤 괜찮은 위치

그중 값이 좀 싼 편..

예전에는 엄청 쌌는데 래대팰 들어서고 훅 오른 케이스

전세 안 들어올 걱정은 없는 곳.

 

4. 우성과 선경

애들 학원만 생각 안하면 우성, 선경이 진짜 좋은 위치라고 생각함.

양재천 바로 앞이고 전철역도 가깝고~

 

 

 

이 유튜브도 공부함.

 

서초구 지역은 작년 최고 실거래가를 거의 그대로 유지하고 있다.

반포 자이 35평 : 작년 최고 실거래가 36억 6천만원에서 현재 호가도 35억 수준

반포 자이 50평 : 작년 최고 실거래가 46억 6천만원에서 현재 호가는 오히려 47억을 부르고 있음.

 

왜 서초구만 안 하락했을까?

전세 가격이 버티었기 때문

 

전세 가격이 왜 안 떨어졌을까?

반포 재건축 4000가국 이주 등 전세 수요가 많았기 때문...

 

그런데 이제 전세 가격이 빠르게 하락하기 시작하고 있다.

반포자이 35평의 경우 작년 초 전세 시세가 2020년 말과 2021년 초 전세 시세가 17억~19억이었는데 현재 13~14억 정도에 나와있다. 3억에서 5억 사이의 역전세난이 발생했다. 

물론 모든 반포자이 소유주가 위험하다는 것은 아니다.

이런 사람들이 매물을 던지면 그게 실거래가 하락으로 찍히는 것이다.

어떤 사람?

수도권에 위치한 15억 이하 주택을 처분하고 신용대출과 전세보증금을 활용하여 반포 지역에 갭투자한 사람.

 

반포자이 전셋값은 빠르게 하락 중인데 매맷값은 버티고 있다.

그결과 전세가율이 41.8% 밖에 안 된다.

갭투자자들은 50%도 안되는 전세가율 굉장히 싫어한다.

 

그래서 그 옆 단지 래미안반포팰리스에서 시세 변화가 일어난다.

이 아파트 111제곱은 2년전 전세 시세가 16~20억 수준이었는데

현재 11억에서 12억 수준으로 전세가 나오고 있다.

전세 가격이 급락하면서 매매 호가 변화가 생겼다.

올해 4월 신고가 34억 2500만원 찍혔던 것이 26억에 매물이 나왔다.8억 넘어 하락한 것이다.

호가 떨어졌지만 거래가 쉽지 않아보인다.

역시 전세가율이 50프로가 되지 않기 때문에 투자자들이 들어오지 않을 것이다.

 

게다가 서초 지역 전망도 굉장히 안 좋아

앞으로 래미안 원베일리 2990세대(2023년 8월), 개포자이프레지던스 3375세대(2023년 2월) 입주 예정되어 있기 때문...

반포, 개포 입성을 노리는 분들은 이 신축 아파트 입주 1개월이 지난 시점을 노리는 게 좋을 듯

근처 전세, 매매 동시 급락세가 나타날 것이다.

 

이것도 공부함.

 

부동산 규제 완화 방안이 나올 것 같다.

 

(1) 토지거래허가구역 풀 수 있다.

현재 삼성, 대치, 청담, 압구정, 여의도, 목동, 성수 등 지정되어있다.

토지거래허가구역에서 해제되면 집값이 오를까? 지금 같은 급격한 금리 인상에서는 오히려 매물을 늘리는 악재로 작용될 가능성이 있다.

특히, 이들의 토지거래허가구역 지정으로 반사이익을 얻었던 서초나 신천동 등의 매매가 하락이 더 두드러질 것 같다.(이건 내생각)

 

(2) 투기과열지구도 해제될 가능성

강남3구, 용산구 등 일부를 제외하곤 모두 해제될 가능성 크다. 그럼 15억 초과 주택에 대출이 가능해진다.

조정대상지역 해제도 늘어날 것 : 서울과 거리가 떨어진 지역을 추가로 완화할 것, 조정대상지역에서 풀리게 되면? 집 한채 보유한 사람이 한 채 더 사는 것이 가능하고 이전 집에 대한 보유, 처분에 대한 제재가 없어지게 된다.

 

그외 등등 있는데 이건 27일 이후에 규제 완화 방안 나오면 그때 공부하면 될 듯