(주식 쟁이의) 부동산을 공부할 결심

파란색은 내 의견)

이제 때가 되었다.

부동산을 공부할 때가..

보여줄께... 확실히 달라진 나.. ㅎㅎ

2020년에 아파트 2채 홀라당 팔고 무주택자가 된 나..

그때 하루하루 아파트값 오르는 걸 보며 '세상이 왜 이렇게 날 어까해!!'

좌절했었다.

그런데 이제 나는 달라졌다. 왜냐... 주식쟁이이기 때문이다.

그 어렵다는 '주식 시장에서 살아남기' + '주식으로 파이어 하기'를 했다.

주식 시장에 영향을 주는 각종 요인들... 금리+환율+ 심리+공급(ipo)+경기+그 외 말할 수 없는 다양한 요인들..

을 이해했기 때문에 이제 부동산도 공부할 수 있다.

 

시중의 '이렇게 하면 부동산 100억 부자 될 수 있다'류의 책은 읽어보지 않아도 내용을 안다.

그들은 갭투자+다주택자...이다. 그리고 그 방법은 이제 통하지 않는다.

금리와 인플레이션, 환율로 투자 자산은 설명되어야 한다.

강남 부동산은 투자 자산이다. 이미 살지도 않을 거면서 지방에서 투자자들이 많이 왔다는 것을 알고 있을 것이다.

그래서 이 책이 딱이다. 

 

금리와 인플레이션, 환율은 어떻게 당신의 부동산을 잠식하는가?

 

 

시중에 나온 부동산 책들이 상승기의 경험담을 바탕으로 정부정책 비판, 투자 성공담에 편중된 현실이 안타까웠다.

...

다수가 잊고 지낸 부동산 사이클의 실체와 더불어..

금리와 유동성 중심의 부동산 이야기를 풀어내고자 이 책을 집필하게 되었다.

 

 

'벼락 거지'도 '영끌족'도 되지 않아야 합니다. 공급-금리-유동성-타이밍... 서사를 이해해야 합니다.

즉, 부동산 하락장의 끝을 인정하지 않고 '에이... 한국 부동산... 이제 끝이야... 마이너스 경제 성장률+인구절벽... 누가 집을 사..'

하다가 벼락 거지 되지 말아야 한다. 사람들의 관심이 이토록 없을 때 사야 한다. (2022년의 엔비디아)

또한, 부동산 상승장의 끝을 인정하지 않고 '나만 없어! 아파트!' 하면서 

꼭지를 잡지 않아야 한다. 사람들의 관심이 이렇게 쏠려 있을 때는 한발 물러나야 한다.(2024년 말의 엔비디아)

 

엔비디아 주식 차트

주식 쟁이이니까 주식으로 설명

2022년 하락장... 지금 보니 별로 안 떨어진 것 같지만 그때 엔비디아 하락 (346달러대에서 108달러대까지.. 66% 하락했었다.

 

그렇다면... 이때 엔비디아 주식을 샀어야했다.

사람들의 관심이 없을 때.... 이제 엔비디아 기업 끝났다고 했을 때..

보통은 엔비디아를 사지 않고 판다. 

가슴에 손을 얹고 생각을 해보자.

당신이라면 이때 엔비디아... 샀을까 팔았을까

 

 

 

역대급 상승장이 지속된 만큼 그간 수많은 부동산 책이 쏟아져 나왔다.

그 중 일부는, 내가 이렇게 해서 자산가가 되었으니 나처럼 하면 경제적 자유를 얻을 수 있다는 메시지를 대놓고 전하기도 한다.

하지만 희로애락과 흥망성쇠 중 반쪽의 경험만 서술했다면...사기꾼!

 

소위 부동산 전문가들의 의견은 이상하리만치 '금융(부채와 금리)'이 수요를 좌우한다는 점을 무시하고 있습니다.

 

이 바보야

언제까지 공급부족만 앵무새처럼 외칠 거야.

중요한 건 수요야! 금융이라고!

 

무엇보다 부동산에만 매몰되기 보다는 다른 시장과 산업으로 확장해 공부하다보면, 주택이란 자산이 얼마나 다양한 분야와 얽히고 설켜 있는지를 깨닫게 됩니다.

채권/주식/암호화폐 시장, 인플레이션, 환율 등 일견 부동산과 무관해 보이는 주제가 등장해 의아할 수도 있지만, 내용을 찬찬히 살피다보면 우리 동네 집값이 단지 집주인의 호가나 공인중개사의 맞장구로 결정될 수 없음을 수긍하게 됩니다.

 

 

공급

- 검증되지 않은 부동산 정보 가스라이팅에서 벗어나기 -

 

 

문재인 정부의 집값 폭등은 '공급 부족'이었을까? 언론에서 계속 얘기하는대로?

 

사실... 이 책 뿐만 아니라 여러 보도 자료에도 문재인 정부 때 공급이 오히려 더 많았다는 것을 나는 꽤 많이 보았다.

그러나.. 공급 부족만 외치는 앵무새들은 들어도 한쪽 귀로 내보내버린다. 

그게 가장 쉽기 때문이다. 무주택자들을 불안하게 하고 조바심 나게 하기에는..

 

 

서울 / 수도권 아파트 가격

이명박 정부 시절 하락과 침체, 박근혜 정부 시절 회복과 상승, 문재인 정부 폭등

 

 

그런데 문재인 정부 시절 아파트 공급 물량이 훨등히 많았다.

 

 

그건 문재인 정부 시절에 '수요'가 폭등했기 때문이다.

그러니 이 바보야!

수요가 중요해!

주식 시장에서 급상승장에 갑자기 '사자' 외침이 많아지는 것처럼!!

 

시장에 관심이 집중될수록 수요는 흥분합니다.

증오보다 무서운 게 무관심이라고, 아무도 관심을 갖지 않으면 수요는 사그라지기 마련입니다.

.....

끝없이 흥분한 수요는 장기 평균을 상회하는 공급물량 정도는 가볍게 뛰어넘었고 이는 집값 급등으로 이어졌다. 

 

주가지수가 상승하는 시기에는 주식시장에 고객예탁금과 거래대금이 증가하고, 반대로 주가지수가 횡보 및 약세를 기록하게 되면 고객 예탁금과 거래대금이 감소합니다. 

"이얏호~ 기다리던 조정이 왔구나!" 하며 하락기에 매수하려는 수요는 없다.

"여긴 투자해봐야 떨어지기만 하고 돈도 못 버는 걸"하며 외면하거나 도망가는 수요가 훨씬 많다는 것을 의미한다.

 

주택 수요가 일정하다는 가정 자체가 무리...

수요자의 조울증

 

수요의 주요 포인트는 유동성을 좌우하는 '금리'

 

저자는 '금리'에 초점을 맞추었으나

나는 '유동성'에 초점을 맞추어야한다고 생각한다.

일견 같은 내용 아닌가... 생각할 수도 있지만

금리가 낮아도 경기가 안 좋아 돈이 돌지 않으면 수요는 살아나지 않는다.

뭐 차차 이 책의 뒤에 '유동성'에 초점을 맞춘 내용들이 나올 수도 있겠지..

암튼.. 나는 그렇게 생각한다.