2018년 초반 집값이면 집 사도 좋습니다.(김경민 교수)

이거 보고 공부함.

좋아하는 김경민 교수.. 언제 한번 서울대 갈 때 연구실도 찾아가보고 싶다..ㅎㅎ 쫓겨날 수도...

 

핵심은 썸네일에 다 있다.

 

이자율 4% 정도라고 봤을 때.. 2018년 초반 집값이면 집 사도 좋습니다.

2024년 초중반엔 하락을 멈출 것 같다. 그리고 2025년까지 쭉 정체로 갈 것 같다.

2026,2027에는 공급 부족이 심해질 것이다.(지금 pf 대출 사태 등으로 어떤 건설회사든 시행사든  사업을 시작하려고 하질 않기 때문에) 

인구 감소로 집값이 일본처럼 장기 침체로 갈 것이라는 의견에는 동의하지 않는다.

 

근거) 아파트 월세수익률이 국채 수익률보다는 높아야 한다. 국채는 무위험 자산이므로

국채 금리를 편하게 3%라고 치면... 물론 요즘 거의 4%까지 뛰기도 했지만..

국채 금리보다는 월세수익률이 높아야 하므로 4% 정도는 나와야 한다.

그런데 현재는 월세 수익률이 현저히 낮다.(2% 정도..)  당연하다. 집값이 너무 높으므로

월세수익률은 (월세 연간 합산/집값)인데 분자인 월세는 2년에서 4년 단위로 갱신하므로 크게 변하지 않는다고 보면

분모인 집값이 작아져야 한다. 

수익률이 2%에서 4%로 올라가려면 퍼센트로는 별로 차이 안 나는 것 같지만.. 2배로 올라야한다. 분모인 집값이 반토막 나야하는 것이다. 다만 요즘 전세계적으로 월세도 오르고 있으므로 집값은 반토막까지는 아니고 30~40% 정도 떨어져야 한다는 결론이 나오는 것이다.

 

근거) 2023, 2024, 2025년에 강남권에 입주물량이 너무나 많다. 그래서 전세가가 쭉 떨어질 것이다. 갭차이가 벌어지면 투자자는 들어오기 힘들다. 실수요자만 들어와야 한다는 것인데 그러면 부동산 시장의 참여자가 확 줄어든다는 얘기다. 그래서 2025년까지 쭉 정체로 갈 것 같다.

개포자이프레지던스 3천여세대, 반포원베일리 거의 3천세대, 개포디에이치퍼스트이어아이파크 6천여세대, 2025년에는 둔촌 주공까지..

 

근거) 일본은 버블이 어마어마하게 컸었다. 일본의 임금은 거의 상승하지 않았다. 물가도 오르지 않았다.

그에 반해 우리나라는 일본만큼 버블이 심하지 않고 임금은 꾸준히 상승하고 있으며 물가도 오르고 있다. 게다가 전체 인구는 줄어들었을지 몰라도 서울시 인구는 천만 안팎으로 거의 변동이 없다.

장기적으로 봤을 때 우리나라 서울 아파트 가격은 우상향이 맞다. 다만 그 안에서 사이클이 존재하고 사이클 꼭지에서 잡으면 사이클이 길기 때문에 몇 년 이상 굉장히 힘들 수 있다. 그러니 공부해야 한다는 것이다.