2022.11.30. 경제 공부

우와 이 분 진짜 논리가 딱 맞음.

보다가 너무 감명 받아서 바로 책을 주문함.

 

집값에 영향을 주는 팩터는 크게 두 가지

공급, 금리(유동성)

 

(1) 유동성 축소, 공급 증가 : 집값 하락

(3) 유동성 확대, 공급 감소 : 집값 상승

(2) 유동성 확대, 공급 증가 : 집값은??

(4) 유동성 축소, 공급 감소 : 집값은??

 

지금은 유동성 축소는 확실하다. (1) 아니면 (4) 다만 공급 증가일 것이냐... 공급 감소일 것이냐...

에 따라 집값의 향방이 달라질 것이다.

 

 

* 주요 금리 및 서울 이외 지역 대단지 아파트 실거래가 추이를 보면

금리가 1.5% 부근과 그 이상에서는 비서울 수도권 및 지방 아파트 가격 변동이 거의 없었다.

즉 그 정도 금리에서는 주로 비서울 지역 아파트에 대한 투자가 일어나지 않는 것이다.

그러나 금리를 1% 이하로 낮추니 지방 아파트 가격이 급반등하여 2배, 3배 올라가는 것을 볼 수 있다.

금리가 낮으니 위험 자산에 대한 투자 수요가 급상승한 것이다.

 

 

대한민국에서 전세는 채권이다.

임차인(세입자)이 채권자, 임대인은 채무자이다.

보통 임차인이 약자라고 말하지만 그건 돈 구하기 쉬울 때 세상 얘기다.

요즘처럼 돈 구하기 어려운 세상에는 임대인이 약자이다. 채권자(임차인)이 전세 보증금 빼달라고 했는데 못 빼주면 채무 불이행으로 경매 넘어가는 것이다.

 

채권의 볼록성

* 금리가 1%에서 2%로 올라가는 구간에서는 채권 가격이 급하게 빠진다.

* 똑같이 1% 상승하는 것이지만 5%에서 6%로 올라가는 구간에서는 채권 가격이 조금 밖에 안 빠진다.

이를 채권의 볼록성이라고 하며

당연한 결과이다.

금리가 5%에서 6%로 올라가는 것은 금리가 20% 올라가는 것이지만 

금리가 1%에서 2%로 올라가는 것은 금리가 100%올라가는 것이다. 그러니 채권 가격이 훅 빠져버린다.

 

이는 지금 전세 가격(전세를 채권이라고 보면)에 바로 대입할 수 있다.

금리가 0.5에서 3.25까지 훅 올라가니 전세 가격이 훅 빠진 것이다.

 

 

입주 물량을 따질 때

강남 3구의 만 가구 입주와

비강남의 만 가구 입주는

유동성에 미치는 영향이 어마어마하게 다르다. 3배 이상 차이 날 것이다.

각 아파트 단지들의 시가총액을 따져보면 그렇다.

그래서 역사적으로 강남에 입주량이 많을 때 아파트 가격이 훅훅 빠진 것을 알 수 있다.

2008년, 2009년에 걸친 반포와 잠실 입주물량

2018, 2019년에 걸친 헬리오시티 입주 등이 그것을 말해준다.

2023년 이후 강남 3구입주 예정물량이 어마어마 하게 많다.

둔촌 주공 12,000세대 뿐만 아니라 

반포와 개포 삼성, 청담 등에 20,000세대 이상이 예정되어 있다.

 

강남의 이러한 어마어마한 공급은 유동성을 쫙 빨아들일 것이다.

마치 최근 채권 시장에서 우량 채권인 한전채와 은행채가 마구 공급되니 다른 회사채 발급이 불가능했던 것처럼

강남 아파트에 유동성이 확 쏠려버리면 

비강남 아파트는 몰살될 수도 있다.

 

 

 

2008년에는 분양가를 높게 책정했지만 개인들이 그 아파트를 매수하지 않았다. 미분양이 높았다.

그래서 건설사와 저축은행 들의 도산 및 구조 조정이 있었다.

그러나 2020~2021년에는 분양가가 높게 책정되었지만 개인들이 그 아파트를 다 매수했다.

그동안 미분양으로 있던 것까지 전부다 싹~ 사버렸다.

그렇다면 이번에는 가계 자산의 도산 및 구조 조정?

개인을 어떻게 할 것인가... 이건  국가에서도 할 수가 없다.

 

특히 15억 넘는 아파트는 주담대가 안 나와서

사업자 주택 담보 대출을 받았다. 실제로 굉장히 많은 사람들이 이렇게 사업자 주담대를 받았다. 

ltv 90~95%까지도 해줬다. 이것들은 주로 3년 만기이다.

그럼 곧 만기가 도래한다.

이들에게 돈을 빌려준 저축은행들은 제 코가 석자, 

만기가 되면 돈을 갚으라고 하거나 최소 집값이 떨어져 담보 여력이 없으니 그 떨어진 만큼은 갚으라고 할 것이다.

이들은 돈이 없다. 그러면 어떻게 할 것인가?

급급매로 싸게 매각 또는 경매...

 

 

 

무려 8억 하락…반포 원베일리 발칵 뒤집은 거래 진짜 맞다 | 한경닷컴 (hankyung.com)

무려 8억 하락…반포 원베일리 발칵 뒤집은 거래 "진짜 맞다"

 

 

 

 

미래에셋 발행어음

좋은 건 중간 해지해도 꽤나 많은 이유을 쳐줌.

 

 

 

아파트 시가총액을 찾는 방법

리치고에서